Wohnungsmarktbericht Aachen 2019

Der Bericht

Der Wohnungsmarktbericht 2019 des Fachbereichs Wohnen, Soziales und Integration der Stadt Aachen analysiert auf breiter Datenbasis aktuelle Trends und langfristige Entwicklungen auf dem Aachener Wohnungsmarkt. Seine Erkenntnisse eignen sich als verlässliche Planungsgrundlage für die verschiedenen Wohnungsmarktakteure und dienen der Stadt Aachen als Basis zur Entwicklung integrierter Strategien und zur zielgerichteten Ausrichtung wohnungspolitischer Handlungsinstrumente.

Dieses Jahr beinhaltet der Bericht erstmalig Erkenntnisse und Analysen des im Aufbau befindlichen Wohnbaumonitorings. Im Kapitel „Kleinräumige Wohnungsmarktanalyse“ werden Daten zur Bautätigkeit und zum Mietwohnungsangebot auf Ebene der 60 Aachener Lebensräume ausgewertet.

Für den eiligen Leser gibt es wie gewohnt auf der Seite 10 eine Übersicht ausgewählter Wohnungsmarktindikatoren sowie auf den Seiten 11 bis 13 die Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse des Berichts. Welche thematischen Bereiche besonders im Fokus stehen, welche Herausforderungen sich in Zukunft stellen und welche Strategien die Stadt Aachen dabei verfolgt, wird im abschließenden Kapitel „Fazit und Ausblick“ aufgeführt.

Ergebnisse in der Zusammenfassung

Die positive Bevölkerungsentwicklung der Stadt Aachen setzt sich auch im Berichtsjahr 2018 fort. Zum 31.12.2018 lebten 257.032 Menschen in der Wissenschaftsstadt Aachen. Damit wuchs die Bevölkerung im Vergleich zum Vorjahr um 1.065 Personen an.

Hauptursache dieser Entwicklung ist die Hochschulexpansion. Neben der Campusentwicklung sind die steigenden Studierendenzahlen ein wichtiger Faktor. Die Aachener Hochschulen zählten zum Wintersemester 2018/19 mit insgesamt 57.854 Studierende (Vorjahr = 57.436) erneut mehr Studierende als je zuvor. In den letzten 10 Jahren wuchs die Zahl der Studierenden um knapp 20.000 Personen zusätzlich an, ein immenses Wachstum von 51 %.

Der Anstieg der Bevölkerungszahl wirkt sich erwartungsgemäß auf die Anzahl der Haushalte in Aachen aus. Mit einem Zuwachs von 786 Haushalten stieg die Zahl der Aachener Haushalte auf aktuell 147.370 Haushalte an. Den größten Anteil (57,5 %) stellen die 1-Personen-Haushalte mit 84.683 Haushalten. Die durchschnittliche Haushaltsgröße sinkt geringfügig auf 1,74 Personen je Haushalt (Vorjahr = 1,75).

Der Aachener Arbeitsmarkt weist – u. a. auch aufgrund des Booms der Wissenschaftsstadt - nach wie vor ein konstantes Wachstum auf. Zum Stichtag 30.06.2018 gingen 89.074 Aachener einer sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung nach, damit sind dies 3.516 Personen mehr als im Vorjahr, in den vergangenen fünf Jahren wuchs dieser Wert gar um 12.865 Beschäftigte (2013 = 76.209). Insgesamt ist Aachen mittlerweile Standort für 132.905 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze (2013 = 117.055). Der Großteil dieser Beschäftigten pendelt zur Arbeit nach Aachen ein (53,5 %). Dennoch ist auch ein positiver Effekt auf die Aachener Bevölkerung festzustellen, so sinkt die Arbeitslosenquote für die Stadt Aachen weiterhin und liegt bei nur 7,5 %.

Anders als in den Vorjahren, schlägt sich die positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt dieses Jahr erfreulicherweise in einer sinkenden Zahl der Transferleistungsempfänger*innen nieder. So waren im Jahr 2018 843 Personen weniger auf staatliche Leistungen angewiesen, im Leistungsbezug waren nur noch 29.015 Personen. Der Anteil an der Gesamtbevölkerung sinkt 2018 somit auf 11,3 %.

Bauland zur Schaffung von neuem Wohnraum ist in Aachen mittlerweile ein seltenes Gut. Die Flächenknappheit wirkt sich deutlich auf die Entwicklung der Bodenpreise aus. Der Bodenindex (2010 = 100) für Geschosswohnungsbau stieg seit 2015 deutlich von 104,6 auf jetzt 128,9 Indexpunkte an. Ähnlich gravierend ist die Steigerung der Bodenpreise für Individualwohnungsbau: von 102,4 Punkten in 2015 stieg der Index im Jahr 2018 auf 123,9 Punkte an. Die Preisentwicklung bei Baugrundstücken ist damit ein maßgeblicher Faktor der Kostensteigerung für zukünftige Wohnbauprojekte.

Die Konditionen am Kapitalmarkt bleiben nach wie vor auf einem attraktiven Niveau für Investitionsvorhaben im Wohnbausektor. 2018 lag der Zins für mittelfristige Darlehen mit einer Laufzeit von 5 bis maximal 10 Jahren nach Feststellungen der Deutschen Bundesbank bei 1,72 % und liegt damit im vierten Jahr in Folge signifikant unter 2 %.

Nach dem 20-Jahres-Hoch in 2017 wurden in Aachen im Jahr 2018 nur 454 neue Wohnungen fertig gestellt. Dies liegt unter anderem daran, dass einige große Neubauvorhaben, wie die Wohnbauprojekte „Guter Hirte“ oder „Quartier 74°“, noch nicht abschließend fertig gestellt sind, obwohl bereits Teile der Objekte bezogen worden sind. Zusätzlich zum Neubau konnte durch Baumaßnahmen im Bestand ein Netto-Zuwachs von 88 weiteren Wohnungen realisiert werden. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohneinheiten liegt mit 683 Genehmigungen weiterhin auf einem hohen Niveau, zusätzlich ergibt sich ein Netto-Zuwachs von 81 Wohneinheiten über genehmigte Bestandsmaßnahmen. Dazu steigt der Bauüberhang mit 2.534 Wohnungen, also solchen Wohnungen die bereits genehmigt, jedoch noch nicht fertiggestellt wurden, auf den höchsten Wert seit der systematischen Erfassung dieses Wertes 1987. Es besteht somit eine erhebliche Reserve an noch zu realisierenden Wohnobjekten, die bereits genehmigt sind.

Die Statistikstelle der Stadt Aachen meldet zum Stichtag 31.12.2018 einen Gesamtwohnungsbestand von 139.520 Wohnungen. Dies sind 538 Wohneinheiten mehr als im Vorjahr.

Der Aachener Mietwohnungsmarkt verteuert sich laut der von empirica-systeme zur Verfügung gestellten Daten kontinuierlich. Der durchschnittliche Angebotsmietpreis lag im vergangenen Jahr bei 8,60 € je qm Wohnfläche. Die Steigerung von 16,7 % in den letzten 5 Jahren bewegt sich jedoch im städteregionalen Rahmen. Aktuell wird im Auftrag der Stadt Aachen ein qualifizierter Mietspiegel erstellt, der zukünftig auch wissenschaftlich fundierte Marktdaten zu Bestandsmieten auswertbar macht und somit die Analyse und Bewertung des Aachener Wohnungsmarktes nachhaltig verbessern kann.

Die durchschnittliche Quadratmetermiete, die von Wohngeldempfängern in Aachen 2018 bezahlt werden musste, stieg deutlich auf 8,90 €/qm an. Diese sogenannte Wohngeldmiete gilt als Indikator für die Mietentwicklung im unteren Wohnungsmarkt. Seit 2014 stieg sie deutlich um 20 % an.

Die Anspannung des Aachener Wohnungsmarkts stellt insbesondere ein Problem für Familien im Transferleistungsbezug dar. Während die Wohnungsangebote für Ein-Personen-Haushalte noch zu 45 % den finanziellen Vorgaben entsprechen, sind für alle weiteren Haushalte nur noch weniger als 10 % der Angebote im Sinne der Vorgaben angemessene Kosten der Unterkunft.

Die Gesamtleerstandsquote sinkt erneut weiter ab und liegt nun noch bei 3,7 % (Vorjahr = 4,2 %). Ohne modernisierungsbedingte Leerstände, die landesweit mit 2% angesetzt werden, liegt die Leerstandsquote gerade noch bei 1,7 %, also weit unter dem als wünschenswert geltenden Wert von 3 %. Im geförderten Wohnraum liegt die Leerstandsquote, noch ohne Abzug des modernisierungsbedingten Leerstands, auf äußerst niedrigen 0,8 %, hier ist faktisch kein Leerstand vorhanden.

Der Wanderungssaldo liegt weiter deutlich im positiven Bereich. Es zogen 1.038 Personen mehr nach Aachen zu, als Personen wegzogen. Das Plus basiert, wie bei Universitätsstädten üblich, auf der Altersgruppe der Personen im Alter von 18-25 Jahren, also insbesondere Menschen, die nach Aachen zur Aufnahme eines Studiums kommen. Für die Altersgruppe der 26-45-Jährigen besteht hingegen ein negatives Wanderungssaldo. Die Abwanderung findet dabei oft in die umliegenden Kommunen der StädteRegion Aachen statt (Wanderungssaldo mit Städteregion ohne Aachen: - 579).

Im öffentlich geförderten Wohnungsbau konnte in 2018, gemessen an der Anzahl der Wohneinheiten, das beste Förderergebnis seit 20 Jahren erzielt werden. So wurden 2018 Förderanträge für insgesamt 287 Mietwohneinheiten bewilligt. Damit konnte der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen in den letzten 3 Jahren mit rund 10.000 Wohneinheiten stabilisiert werden. Bis ins Jahr 2028 wird jedoch für 4.822 Wohnungen aufgrund planmäßiger oder vorzeitiger Tilgung der Förderdarlehen die Mietpreis- und Belegungsbindung des öffentlich geförderten Wohnsektors enden.

Aufgrund der anhaltenden Anspannung des Wohnungsmarktes wurden die Anstrengungen zur Schaffung eines bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraumangebots durch die wohnungspolitischen Akteure in Aachen weiter verstärkt. Eine Übersicht der wichtigsten Beschlüsse ist im Kapitel 6 zu finden.