Wohnungsmarktbericht Aachen 2017

Der Bericht

Der Wohnungsmarktbericht 2017 des Fachbereichs Wohnen, Soziales und Integration der Stadt Aachen analysiert auf breiter Datenbasis aktuelle Trends und langfristige Entwicklungen auf dem Aachener Wohnungsmarkt. Seine Erkenntnisse eignen sich als verlässliche Planungsgrundlage für die verschiedenen Wohnungsmarktakteure und dienen der Stadt Aachen als Basis zur Entwicklung integrierter Strategien.

Für den eiligen Leser gibt es wie gewohnt auf der Seite 10 eine – in diesem Jahr neu strukturierte – Übersicht ausgewählter Wohnungsmarktindikatoren sowie auf den Seiten 11 bis 13 die Zusammenfassung der wichtigsten Erkenntnisse des Berichts.

Der Wohnungsmarktbericht zeigt auch, dass diese unveränderte Beliebtheit Aachens als Wohn- und Studienort eine enorme Herausforderung für den Aachener Wohnungsmarkt darstellt. Die hieraus erwachsenden Anforderungen an die Kommune nimmt der Bericht zum Anlass, erstmals in einem eigenen Kapitel darzustellen, über welche verschiedenen kommunalen Handlungsinstrumente die Stadt Aachen im Bereich Wohnungsmarktpolitik verfügt.

Die Ergebnisse in der Zusammenfassung

Der Boom der Wissenschaftsstadt Aachen hält weiter an. Mit 255.967 Personen ist die Bevölkerungszahl zum 31.12.2017 erneut gestiegen. Damit lebten im Vergleich zum Vorjahr 1.185 Personen mehr in Aachen.

Hauptursache dieser Entwicklung sind die steigenden Studierendenzahlen. Die ortsansässigen Hochschulen zählten zum Wintersemester 2017/18 insgesamt 57.436 Studierende (Vorjahr = 56.177), ein erneuter Anstieg zum Vorjahr um 2,2 %. Damit nahm die Zahl der Studierenden in den letzten 10 Jahren um 55,6 % zu, das sind 20.523 Studierende mehr als 2007.

Analog zum Anstieg der Bevölkerungszahl ist die Anzahl der Haushalte in Aachen im letzten Jahr deutlich um 1.167 Haushalte auf nun 146.584 Haushalte angewachsen. Den größten Anteil (57,3 %) stellen die 1-Personen-Haushalte mit 84.039 Haushalten. Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt konstant bei 1,75 Personen je Haushalt.

Der Wohnflächenkonsum pro Kopf entwickelte sich in den letzten Jahren deutlich nach unten. Kamen 2012 noch 44,68 qm auf jeden Einwohner, stehen jedem Einwohner vier Jahre später nur noch 40,59 qm Wohnfläche durchschnittlich zur Verfügung. Die Menschen in Aachen teilen sich vermehrt ihren Wohnraum oder wohnen grundsätzlich in kleineren Wohnungen.

Neben dem Hochschulboom erlebt auch der Aachener Arbeitsmarkt ein Wachstum. Zum Stichtag 30.06.2017 gingen 85.558 Aachener einer sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung nach, ein Wert, der seit Jahren stark ansteigt (2013 = 76.209). Insgesamt gibt es im Stadtgebiet 129.137 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze, eine hohe Zahl der Beschäftigten sind Einpendler aus der Region. Einhergehend mit dem Anstieg der Arbeitsplätze sinkt die Arbeitslosenquote für die Stadt Aachen auf nur noch 8,4 % ab.

Keinen Niederschlag findet die erfreuliche Arbeitsmarktentwicklung in der Gesamtzahl der Transferleistungsempfänger. Diese steigt auf 29.858 Personen leicht an und bleibt auf hohem Niveau (Vorjahr = 29.629 Personen). Der Anteil an der Gesamtbevölkerung liegt damit 2017 bei rund 12 %.

Aachen fehlt ausreichend Bauland. Dabei sticht die Entwicklung der letzten beiden Jahre deutlich heraus. Der Bodenindex (2010 = 100) für Individualwohnungsbau stieg von 2015 mit 102,8 Punkten in kürzester Zeit auf 120,3 Punkte im Berichtsjahr 2017 an. Noch gravierender entwickelten sich die Bodenpreise im Geschosswohnungsbau nach oben. Der Index stieg von 104,6 auf 128,4 Punkte an. Die steigenden Bodenpreise weisen auf eine zunehmende Flächenknappheit hin. Hieraus folgt eine maßgebliche Gesamtkostenerhöhung für zukünftige Wohnbauprojekte.

Besonders erfreulich stellt sich die Entwicklung der Bautätigkeit in Aachen dar. Mit 1.044 Wohneinheiten (Vorjahr = 731 Wohneinheiten) wurden so viele Wohnungen wie seit 20 Jahren nicht mehr fertiggestellt. Zusätzlich konnte durch Baumaßnahmen im Bestand ein Netto-Zuwachs von 122 weiteren Wohnungen realisiert werden. Die massiven Anstrengungen der Stadt Aachen, trotz Flächenknappheit eine bedarfsgerechte Wohnraumversorgung zu gewährleisten, scheinen zu fruchten. Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Wohneinheiten bleibt mit 752 Genehmigungen auf hohem Niveau, auch hier kommen noch 97 Wohnungen als Netto-Zuwachs im Bestand hinzu. Ein Blick in die Bauantragszahlen zeigt die wachsende Bedeutung des studentischen Wohnens, für diesen Bereich gingen im Jahr 2017 über 200 Anträge für neue Wohneinheiten ein.

Die Statistikstelle der Stadt Aachen meldet zum Stichtag 31.12.2017 einen Gesamtwohnungsbestand von 138.982 Wohnungen. Dies sind 1.070 Wohneinheiten mehr als im Vorjahr.

Der Aachener Mietwohnungsmarkt verteuert sich nach wie vor deutlich. Der durchschnittliche Angebotspreis lag 2017 bei 8,42 € je qm Wohnfläche, 14,2 % höher als vor 5 Jahren.

Die durchschnittliche Wohngeldmiete, als Indikator für die Mietentwicklung im unteren freifinanzierten Wohnungsmarkt, liegt im Jahr 2017 (8,52 €/qm) erneut über dem Vorjahreswert (8,44 €/qm). Seit 2013 stieg sie damit deutlich um 17,5 % an. Die in allen Marktsegmenten zu beobachtenden Preissteigerungen wirken sich besonders problematisch auf Wohnungssuchende aus, die Transferleistungen beziehen und auf Wohnungen angewiesen sind, die nach Kosten der Unterkunft (KdU) als angemessen eingestuft werden. So kamen im Jahr 2017 lediglich 13 % der angebotenen Unterkünfte für die Zielgruppe grundsätzlich in Frage. Dabei finden sich für größere Wohnungen ab 80 qm kaum vorgabenkonforme Wohnungen. Dieser Mangel erschwert vor allem Familien mit Kindern die Wohnungssuche.

Der Wanderungssaldo ist auch im Berichtszeitraum positiv, es zogen 1.146 Personen mehr nach Aachen hinzu, als Personen die Stadt verließen. Das Plus basiert vor allem auf der Altersgruppe der Personen im Alter von 18-25 Jahren, also insbesondere Menschen, die nach Aachen zur Aufnahme eines Studiums kommen. Für die Altersgruppe der 26-45-Jährigen besteht hingegen ein negatives Wanderungssaldo. Die Abwanderung findet dabei insbesondere in die umliegenden Kommunen der StädteRegion Aachen statt.

Bis ins Jahr 2027 werden 4.963 Wohnungen aufgrund planmäßiger oder vorzeitiger Tilgung der Förderdarlehen aus der Mietpreis- und Belegungsbindung des öffentlich geförderten Wohnsektors verschwinden. Die intensiven Bemühungen der Stadt Aachen führten hier in den letzten Jahren zu einem hohen Neubauvolumen, 2017 nahm zudem der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen das erste Mal seit langer Zeit wieder zu. Dabei liegen die 209 im Jahr 2017 neu geschaffenen Wohneinheiten auf einem hohen Niveau. Aufgrund der oben erwähnten Entwicklung in den nächsten zehn Jahren sollten die Anstrengungen zur Schaffung geförderten Wohnraums weiter intensiviert werden.

Lediglich 30,8 % der wohnungssuchenden Haushalte konnte im Jahr 2017 eine passende Wohnung vermittelt werden.